Räumungsklage - Wie geht das? Antworten von Ihrem Fachanwalt aus Hannover

Inhalt
Räumungsklage - Warum?
Ablauf einer Räumungsklage
Dauer der Räumungsklage
Kosten einer Räumungsklage
Räumungsklage erfolgreich - Zwangsräumung
Kann der Mieter gegen eine Räumungsklage Widerspruch einlegen?
Alternativen zur Räumungsklage
Fazit
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Eine Räumungsklage ist das einzige Mittel des Vermieters, um einen säumigen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Der Vermieter muss aktiv werden und kündigen. Häufig hat der Mieter eine wirksame Kündigung erhalten, weil ausstehende Mieten aufgelaufen sind. Er zieht aber nicht aus. Dem Vermieter bleibt als einziges Mittel, dass er gerichtlich tätig wird. Er muss Klage bei Gericht einreichen, um die erklärte Kündigung durchzusetzen. In jedem Fall ist ein Räumungstitel erforderlich, damit gute Chancen bestehen, eine Zwangsräumung erfolgreich durchzusetzen.

Voraussetzung jeder Räumungsklage ist immer eine fristgerechte Kündigung oder eine außerordentliche Kündigung, die der Vermieter dem Mieter gegenüber erklären muss. Diese Kündigung ist an bestimmte Voraussetzungen und bestimmte Fristen gebunden.

Der Vermieter kann den Mietvertrag fristlos und fristgemäß kündigen. Die Begriffe ordentliche Kündigung und außerordentliche Kündigung meinen das gleiche. Bei der ordentlichen Kündigung hat der Mieter eine Frist, innerhalb derer er die Wohnung geräumt herausgeben muss. In der Regel hat der Mieter dafür drei Monate Zeit. Bei der fristlosen Kündigung muss der Vermieter einen wichtigen Grund zur sofortigen Kündigung haben. Meist muss in diesem Fall vor Ausspruch der Kündigung zunächst eine Abmahnung ausgesprochen werden. Erst wenn der Mieter trotz der Abmahnung sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt, kann der Vermieter dem Mieter die Kündigung erklären.

Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters ist rückständige Miete. Wenn der Mieter für die Dauer von zwei Monaten keine Miete bezahlt oder wenn Mietschulden aufgelaufen sind, die dem Betrag von zwei Monatsmieten entsprechen, kann der Vermieter auch ohne Abmahnung eine Kündigung erklären. Bezahlt der Mieter seine Mietschulden innerhalb der mit der fristlosen Kündigung gesetzten Frist, wird diese nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches unwirksam. Abwenden kann der Mieter die Räumung dennoch nicht. Gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung wird eine fristgemäße Kündigung erklärt. Diese wird durch die Zahlung nicht unwirksam und bleibt bestehen. Der Mieter muss also trotz der geleisteten Zahlung aus der Wohnung ausziehen.

Reagiert der Mieter nicht auf die Kündigung des Vermieters, kann der Vermieter nach Ablauf der zur Räumung gesetzten Frist Klage bei Gericht einreichen. Mit der Klage muss der Vermieter beantragen, dass der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt wird. Zusammen mit der Räumungsklage kann der Vermieter auch beantragen, dass der Mieter zur Zahlung der offenen Miete verurteilt wird. Weiter kann der Vermieter beantragen, dass der Mieter bis zur endgültigen Räumung an ihn eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Hintergrund ist, dass der Mietvertrag durch die Kündigung beendet wird. Demnach würde der Mieter keine Miete mehr schulden. Da der Vermieter nicht weiß, wie lange das Verfahren der Räumungsklage dauern wird, erhält er bis zur erfolgten Räumung vom Mieter eine Nutzungsentschädigung. Diese entspricht von der Höhe her mindestens der Miete aus dem bisherigen Mietvertrag.
Das zuständige Amtsgericht wird dem Mieter die Klage zustellen und ihn zur Stellungnahme auffordern. Will Mieter sich gegen die Klage verteidigen, muss er innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist reagieren. Er muss mitteilen, warum die Räumungsklage des Vermieters seiner Ansicht keinen Erfolg haben und er die Räumung daher abwenden kann.

Kann der Mieter nicht mit Erfolg argumentieren, wird das Gericht am Schluss des Rechtsstreites ein Urteil sprechen. Dadurch wird der Mieter verpflichtet, die Wohnung geräumt an den Vermieter herauszugeben.

Die Dauer der Räumungsklage vom Klageeingang bis zum Urteil umfasst meist einen Zeitraum von 6-12 Monaten. Dies hängt vor allem von der sonstigen Anzahl an gerichtlichen Verfahren und der Verteidigungsbereitschaft des Mieters ab. Äußert der Mieter sich zu der Räumungsklage nicht, wird das Gericht ihn allein wegen der Untätigkeit verurteilen. Es wird dann ein sogenanntes Versäumnisurteil erlassen. Wenn der gekündigte Mieter sich gegen die Räumungsklage verteidigen will, muss er dem Gericht dafür seine Gründe mitteilen. Meist hat er dafür nach Zustellung der Räumungsklage 28 Tage Zeit. Wenn beide Parteien dem Amtsgericht ihre Gründe mitgeteilt haben, wird ein Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmt. Danach wird das Urteil verkündet. Gerechnet ab der Zustellung kann das Urteil wiederum innerhalb einer Frist von einem Monat mit der Berufung angegriffen werden.

Muss der Vermieter trotz des Urteils gegen den Mieter die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher beantragen, müssen auch für dieses Verfahren einige Wochen eingeplant werden.

Die Kosten des Klageverfahrens richten sich in Zivilsachen nach dem Streitwert. Der Streitwert im Mietrecht im Fall einer Räumungsklage bestimmt sich in der Regel nach der jährlich durch den Mieter zu zahlenden Kaltmiete. Anhand des Gerichtskostengesetzes und des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes können die Gerichts- und Anwaltskosten der Räumungsklage dann im Vorfeld recht genau bestimmt werden, bevor die Räumung bei Gericht beantragt wird. Mit Einreichung der Räumungsklage müssen zunächst die Gerichtskosten bezahlt werden. Am Schluss entscheidet das Gericht, wer die Gesamtkosten bezahlen muss. Dies sind einerseits die Gerichtskosten und andererseits die Anwaltskosten der Parteien. Im Zivilprozess ist es grundsätzlich so, dass der Verlierer alles zahlt.

Bei einer Monatsmiete von 500 € ergibt sich ein Streitwert von 6000 €. Dies führt zu Gerichtskosten von 546 € und zu Anwaltskosten von 1184,05 €. Der Vermieter als Kläger muss die Gerichtskosten zunächst bezahlen, damit die Klage zugestellt wird.

Wenn der Vermieter die Räumungsklage gewonnen hat und das Mietverhältnis zum Mieter durch Urteil des Amtsgerichtes beendet wurde, kann es trotzdem passieren, dass der Mieter den Räumungstitel ignoriert und in der Wohnung bleibt. Dem Vermieter bleibt dann als letztes Mittel die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers, um seinen Ex-Mieter zum Ausziehen zu bewegen.

Im Rahmen der Zwangsräumung gibt es zwei Verfahren. Die deutlich kostengünstigere Variante ist das Berliner Modell (oder auch Berliner Räumung), im Gegensatz zu herkömmlichen Räumung. Bei der Berliner Räumung belässt der Gerichtsvollzieher sämtliches Inventar und eventuelle pfändbare Gegenstände des Mieters in der Wohnung und verschafft dem Vermieter „nur“ den Besitz an der Wohnung. Hierfür entstehen Kosten von ca. 300-400 €. Der Vermieter muss sich aber um die Einlagerung und Entsorgung des Inventars selbst kümmern.

Bei der herkömmlichen Räumung wird die Wohnung durch den Gerichtsvollzieher vollständig geräumt, das vorhandene Inventar wird durch eine Spedition abgeholt und eingelagert. Bei dieser Variante hat der Vermieter weniger Aufwand, muss aber mit Kosten von ca. 1000 € pro Zimmer rechnen.

Der Mieter kann die Zwangsräumung des Vermieters durch einen Antrag beim zuständigen Gericht verhindern. Er muss hierzu einen besonderen Grund vortragen, dass trotz vorliegendem Räumungstitel zunächst keine Zwangsräumung erfolgen darf. Dies können vor allem gesundheitliche Probleme, hohes Alter oder eine schwere Erkrankung sein. Das Amtsgericht wird in diesen Fällen entscheiden, dass die Räumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund des Urteils ausgesetzt wird. Der Mieter muss in diesen Fällen zunächst nicht ausziehen.

Trotz seiner erfolgreichen Klage besteht für den Vermieter das Risiko, dass der Mieter Berufung einreicht. Der Streitwert muss dafür über 600 € liegen, was im Fall einer Räumungsklage gegeben sein wird. Damit die Berufung erfolgreich sein kann, ist immer ein besonderer Grund erforderlich. Auch muss die Berufung innerhalb einer bestimmten Frist eingereicht werden. Diese endet zwingend einen Monat nach Zustellung des Urteils. Zwar läuft das Mietverhältnis durch die Berufung nicht automatisch weiter. Der Vermieter ist jedoch zunächst daran gehindert, aus der erfolgreichen Räumungsklage vorzugehen. Der Ablauf der Berufung hindert zunächst die Zwangsräumung, da die gerichtliche Entscheidung nicht rechtskräftig wird. Die Berufung stellt gewissermaßen einen Widerspruch gegen die Räumungsklage dar. Beide Parteien müssen sich im Berufungsverfahren vor dem Landgericht durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Dies ist mit weiteren Anwaltskosten verbunden. Es sollte daher in jedem Fall ein guter Grund für das Einreichen einer Berufung bestehen. Nur dann können die Räumungsklage des Vermieters und die vorher erfolgte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wirksam verhindert werden.

Um sich vor hohen Kosten einer Räumungsklage zu schützen und dadurch letztenendes Geld zu sparen, wird die Frage nach Alternativen laut. Das Mietrecht selbst bietet keine andere Möglichkeit, um einen gekündigten Mieter zum Ausziehen zu bewegen. Eine Alternative zur Räumungsklage wäre ein Aufhebungsvertrag. Dieser kommt häufig in Betracht, wenn der Mieter bereits eine neue Wohnung gefunden hat und die künftige Räumung damit abwenden will. Wesentlich ist aber, dass der Aufhebungsvertrag von der Freiwilligkeit abhängt. Wenn trotz Frist zur Räumung kein Auszug erfolgt, ist wieder ein Antrag an das Gericht erforderlich. Dann muss die Räumungsklage durchgeführt werden.

Ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag durch Kündigung zu beenden, zieht der Mieter aber nicht aus, muss der Vermieter in jedem Fall Räumungsklage erheben. Wegen des staatlichen Gewaltsmonopols kann von sämtlichen Versuchen, die Schlösser auszutauschen oder dem Mieter etwa den Strom abzustellen nur dringend abgeraten werden. Diese Versuche stellen verbotene Eigenmacht des Vermieters dar und können eine einstweilige Verfügung des Mieters zur Folge haben, die er beim Gericht beantragen kann.

Wenn Sie Ihre Mieter zum Auszug bewegen möchten, raten wir Ihnen dazu, möglichst früh professionellen Rat einzuholen. Durch das Formulieren einer rechtssicheren Kündigung können wir die Möglichkeiten des Mietrechts ausschöpfen und Ihnen dadurch im Zweifel Geld ersparen. Nötigenfalls erheben wir für Sie Räumungsklage und setzen auch die Zwangsräumung durch.

Im Mietrecht werden Sie vertreten durch

• Daniel Khan, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Hannover

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Kanzlei Gerold & Partner - Rechtsanwalt und Notar in Hannover / Ronnenberg